Le droit applicable en la matière est assez proche du droit français.
Comme en France, pour sécuriser la vente immobilière, il est courant en Espagne de recourir à des avant-contrats, tels que le contrat de reserva, de arras, compraventa, ce jusqu’à la signature de l’escritura de compraventa.
Ces avant-contrats sont passés en vertu du principe de liberté contractuelle consacré par l’article 1255 du code civil espagnol (« Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público »), pendant de l’article 1102 du code civil français (« Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi .La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public »).
Ils peuvent être requalifiés par le juge suivant les clauses qu’ils contiennent.
1°) le contrat de reserva de immueble (réservation d’immeuble)
En contrepartie du versement d’un dépôt de garantie, le vendeur s’engage à réserver un bien à un acheteur.
Ce contrat n’est pas prévu par le code civil espagnol.
Dans la pratique, très souvent, le bien est déjà à la vente et son prix déjà fixé, de sorte que le contrat intervient à un stade plus avancé que le pacte de préférence (article 1123 du code civil : « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter »).
Si en France le contrat de réservation est prévu en matière de VEFA par les dispositions des articles L261-15 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation espagnol est à rapprocher de la promesse unilatérale de vente prévue par l’article 1124 du code civil.
Le montant de la réservation est fonction de la durée d’immobilisation ; il est généralement compris entre 1 et 5% du prix de vente.
Les tribunaux peuvent requalifier le contrat en promesse synallagmatique de vente (compraventa ) si le montant de la réservation est élevé ou s’il inclut une obligation pour les parties de finaliser la vente sous un certain délai.
2°) Le contrat de arras (arrhes)
Les parties concluent fréquemment des contrats d’arrhes, mais le code civil espagnol ne le prévoit pas.
Les arrhes sont, comme en droit français, une avance sur le prix de vente et se déduisent du paiement effectué par l’acheteur au moment de la conclusion du contrat.
Il existe plusieurs types d’arrhes, aux conséquences juridiques distinctes.
Les principales sont les suivantes :
- arrhas penitenciales (« arrhes de punition ») : chaque partie pourra se désister sans justifier d’un motif légitime. Si l’acquéreur renonce à la vente, il perdra les arrhes versées.
S’il s’agit du vendeur, il devra verser à l’acquéreur le double des sommes versées par l’acquéreur, conformément aux dispositions de l’article 1454 du code civil espagnol (Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas).
La définition est voisine de celle de l’article 1590 du code civil.
- arrhas confirmatorias (« arrhes confirmatives »): les arrhes correspondent à un acompte sur le prix final, comme garantie de l’exécution du contrat par l’acquéreur. Elles prouvent l’existence d’un contrat.
En cas d’inexécution de ses obligations par l’une ou l’autre des parties, l’autre pourra exiger son exécution ou solliciter la résolution du contrat de vente, et demander des dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil espagnol.
Les arrhes confirmatives sont proches de l’acompte que nous connaissons en droit français.
Le montant des arrhes est librement convenu entre les parties. Il correspond en général à 10 % de la valeur de l’immeuble.
3°) Le contrat de compraventa (compromis de vente)
Selon l’article 1445 du code civil espagnol, le contrat de compraventa oblige le vendeur à la délivrance du bien et le vendeur au paiement du prix (« Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente »).
L’article 1450 prévoit que la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et sur le prix, nonobstant la non exécution du contrat (« La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado »).
La similitude avec les articles 1582 : « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer » et 1589 du code civil : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », est frappante.
En pratique, le contrat de compraventa est à rapprocher du compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, car il stipule très souvent un délai maximum de régularisation de l’acte authentique, assorti d’une condition suspensive d’obtention du prêt bancaire ou autre.
Le contrat de compraventa est utilisé comme un acte préparatoire à l’acte authentique (precontrato), alors que, de par sa nature d’acte sous-seing privé, il oblige les parties contractantes et opère transfert de propriété entre elles, sous réserve de délivrance du bien vendu.
4°) L’escritura de compraventa (acte authentique)
L’acte authentique incombe au notaire, choisi par l’acquéreur, et finalise la vente.
On l’a dit, le rôle du notaire, dans le processus d’acquisition immobilière, est plus limité en Espagne.
Dans le cadre de la rédaction de l’acte authentique, son rôle se limitera à :
-la certification de l’identité et la capacité juridique des parties
-la vérification du titre de propriété du vendeur
-l’interrogation du Registre de la propriété (déja réalisée, via la nota simple déjà évoquée),
-la vérification du règlement de l’Impuesto de Bienes Immuebles (I.B.I), équivalent à la taxe foncière, à la charge du vendeur (sauf exception)
-la vérification du N.I.E.
Les parties pourront être représentées sous réserve de justifier d’une procuration enregistrée, soit devant un notaire espagnol, soit devant un notaire français ou le consulat d’Espagne, auquel cas les procurations devront être apostillées et traduites.
A noter la présence de la banque lorsque l’acquisition est financée par un prêt hypothécaire établi par le notaire.
5°) Le rôle des agents immobiliers
Comme en France, il est souvent recouru aux services d’un agent immobilier en Espagne ;
La profession d’agent immobilier n’est pas réglementée en Espagne comme elle l’est en France (loi Hoguet du 2 janvier 1970), de sorte que les garanties sont moindres (pas d’assurance professionnelle, ni de diplôme…).
Il sera donc préférable de recourir à un professionnel référencé auprès d’un Collège Officiel d’Agents Immobiliers ( Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Immobiliaria).
En règle générale, la commission versée à l’agence n’apparaîtra pas dans l’acte de compraventa et un contrat indépendant sera établi entre le débiteur de la commission et l’agence.
Il arrive que les agents immobiliers prévoient le versement d’un acompte sur la commission, dès la signature du compromis, ce qui ne serait pas possible en France, les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 imposant que « l’opération soit effectivement conclue » au préalable de toute rémunération du mandataire.
Ce point est à surveiller, car l’acquéreur peut être amené à régler des sommes conséquentes à un agent immobilier avant même d’avoir finalisé son acquisition.